L'offre d'achat pour un immeuble se doit d'être précise. À défaut de l'être, chaque partie peut l'interpréter de la manière dont elle a bien voulu la comprendre.
L'offre d'achat pour un immeuble se doit d'être précise. À défaut de l'être, chaque partie peut l'interpréter de la manière dont elle a bien voulu la comprendre.
Ainsi, un hôtelier désirant vendre son complexe mandate à cette fin un courtier immobilier. Quelques mois s'écoulent et ce dernier déniche un acheteur dont l'offre est dûment acceptée par l'hôtelier. Cette offre est conditionnelle à la vérification des états financiers des trois dernières années et à une inspection de l'immeuble, à la satisfaction de l'acheteur, le tout dans un délai de quinze jours. L'acheteur, insatisfait des états financiers reçus, demande la production d'états à jour. Les parties signent une offre amendée reportant la signature de l'acte de vente de 45 jours et conviennent verbalement que les états à jour seront remis à l'acheteur. Ceux-ci n'ayant jamais été remis à l'acheteur, ce dernier refuse de signer l'acte de vente et avise le courtier qu'il retire son offre puisque les revenus du complexe sont de 135 000$ inférieurs à ceux que le courtier lui a présentés.
À la suite de ce retrait, le courtier réclame à l'acheteur sa commission, soit plus de 60 000$, ce que le tribunal de l'instance lui accorde. La cause est portée en appel* et le tribunal renverse la décision en précisant que les conditions prévues à l'offre ne s'étant pas réalisées à la satisfaction de l'acheteur, celui-ci était en droit de refuser d'acheter et qu'à ce titre, le courtier ne peut lui réclamer la commission à laquelle il aurait eu droit si la vente avait eu lieu. Le tribunal justifie sa décision en s'appuyant sur deux motifs :
- premièrement, même si l'hôtelier a fourni les états financiers des trois dernières années, l'offre stipulait que ceux-ci devaient être à la satisfaction de l'acheteur. Contrairement à ce que stipule le juge de première instance, la satisfaction de l'acheteur ne s'appliquait pas seulement à l'inspection de l'immeuble, mais également aux états financiers. Le tribunal rappelle que le Code civil du Québec prévoit que dans l'interprétation d'un contrat, on doit toujours « tenir compte de sa nature et des circonstances dans lesquelles il a été conclu »;
- deuxièmement, la jurisprudence est claire : si les délais ne sont pas stipulés de rigueur, un acheteur n'est pas tenu de signer dans ceux qui sont prévus à l'offre d'achat. En l'occurrence, les délais mentionnés pour la signature de l'acte de vente permettaient à l'acheteur de ne signer l'acte de vente que s'il se déclarait satisfait des états financiers.
Même si « lire c'est toujours interpréter », bien écrire c'est de s'assurer que ce que l'on a écrit sera interprété selon ce que l'on a voulu dire.
*CA 500-09-022522-122
